Е. Пургин, гене­ральный директор ООО «Управляющая компания «СТАКС» председатель совета ассоциации управляющих и эксплуатационных организаций г. Санкт-Петербург

В истории нашей страны было немало примеров, когда государство оказывалось не в состоянии решить ту или иную проблему и перекладывало её решение на плечи своих граждан.

После гражданской войны, после долгих лет тер­рора экономика государства была разрушена, на­селение страдало от голода, холода и безработицы, а большевистское правительство было не в состоянии вывести страну из кризиса. Единственным выходом из сложившейся ситуации оказалась «новая эконо­мическая политика - НЭП». Благодаря этой политике, проблема занятости, проблема подъёма экономики страны была решена за счёт наиболее активной ча­сти населения. После Второй мировой войны, когда на восста­новление народного хозяйства страны одних только бюджетных средств оказалось недостаточно, госу­дарство обратилось к денежным сбережениям на­селения, проведя их «добровольное» изъятие через государственный заём. В шестидесятых годах прошлого столетия перед страной остро встала проблема обеспечения граж­дан отдельным жильём, и государство вновь обра­тилось к наиболее активной части населения, а точнее, к их денежным средствам. Но это были уже не государственные займы, где «участие всех же­лающих было строго обязательным», это были жи­лищно-строительные кооперативы. И опять очеред­ная проблема, но уже жилищная, была частично решена за счёт наиболее активной части населе­ния.

Сегодня, как впрочем и всегда, перед правитель­ством нашей страны стоят огромные проблемы и одна из них - это восстановление жилищно-коммунально­го сектора экономики. Ни для кого уже не секрет, что жилищно-коммунальное хозяйство страны находит­ся в глубочайшем кризисе. Более половины жилищ­ного фонда изношено, инженерные сети многократ­но выслужили строк и по всем нормативам их эксп­луатация должна быть запрещена. Ни кого не удив­ляет, что всё чаще и чаще причиной пожаров в жи­лых домах становится не брошенный окурок, а неис­правная электропроводка. И это совершенно зако­номерный исход, потому что сегодняшние затраты на капитальный ремонт инженерных сетей в десят­ки раз меньше необходимых. Специалистам понятно -жилищный фонд доведён до такого состояния, что если само государство и возьмётся его восстанавливать, то ни какого бюджета для этого не хватит, - государ­ству это уже не по силам. Хочется задать вечные рос­сийские вопросы: «Кто виноват?» и «Что делать?».

По части первого вопроса мы уже опоздали. Кри­зисная ситуация в ЖКХ создавалась не один год, реформаторов было много, поэтому и виноватых ис­кать бесполезно. Подумаем лучше, что же делать.

Итак, исходные данные: есть изношенный жилищный фонд, и есть государство, которое про­возгласило право каждого гражданина на жилище, но не в силах обеспечить содер­жание этого жилища. Вопрос, где найти силы и средства, чтобы в короткий срок восстановить жилищный фонд и обеспе­чить управление этим фондом?

Со средствами тоже уже всё понятно -заплатит население. Дай бог государству закончить с монетизацией льгот, и дай бог, чтобы не пришлось опять льготы предос­тавлять за счёт предприятий ЖКХ. Но есть ли силы для управления жилищным фон­дом? Может и это поручить населению?

Ровно год назад вступил в силу новый Жилищный Кодекс Российской Федера­ции. Документ утвердил всего три возмож­ных способа управления многоквартир­ным домом. Первый из них - это непос­редственное управление, когда каждый собственник самостоятельно заключает договоры с обслуживающими организа­циями. Второй - управление товарище­ством собственников жилья, когда соб­ственники создают некую некоммерчес­кую организацию для управления домом (ТСЖ) и сами из числа своих соседей вы­бирают тех, кто руководит этой организа­цией. И третий - управление управляю­щей организацией, когда собственники на общем собрании выбирают для управ­ления своим домом коммерческую орга­низацию и её специалисты, привлекая подрядчиков, обеспечивают содержание дома, получая за это соответствующее вознаграждение.

Казалось бы, здравый смысл подска­зывает, что управление специалистом, причём за деньги, всегда лучше, чем бес­платные услуги дилетанта. Однако, пос­леднее время во многих городах России силами местной администрации развёр­нута активная работа по агитации граж­дан не к выбору управляющей организа­ции, а к созданию товариществ собствен­ников жилья. Товарищества преподносят­ся агитаторами, как некая панацея от старой развалившейся государственной системы управления жилыми домами. При этом прослеживается типично совет­ский подход чиновников от ЖКХ к делу: не задумываться о последствиях, выполнить любой ценой указания начальника и до­ложить об успехах. Что называется «по­ставить галочку», а там хоть трава не ра­сти. В Санкт-Петербурге, например, чи­новникам поставлена задача - к концу 2006 г. создать не менее двух тысяч това­риществ. Создаются по нескольку това­риществ в одном доме и, наоборот, по не­скольку домов в одном товариществе.

Но что же такое товарищество соб­ственников жилья? Неужели это то новое, что спасёт жилищную систему? Что ждёт эти ТСЖ?

На самом деле жилищные товарище­ства отнюдь не новое изобретение, они уже были в истории России, но просуще­ствовали недолго.

До 1917 г. весь жилищный фонд нахо­дился в частных руках и проблемы его со­держания решали сами собственники. После октябрьского переворота и нацио­нализации жилья весь этот огромный жи­лищный фонд оказался в руках государ­ства, а государство оказалось не в состоя­нии обеспечить его содержание и управ­ление. Тогда - то и были созданы первые в России товарищества. Сначала это были домкомы и возглавляли их председатели (одного из них, по фамилии Швондер, се­годня знают все), а с 1924 г. их стали на­зывать товариществами, а точнее - Жи­лищные Арендные Кооперативные Това­рищества или сокращённо ЖАКТ.

На какое-то время эти товарищества смогли снять проблему управления жи­лищным фондом. Но это было временной мерой. Товарищества не могли обеспе­чить необходимого содержания жилья. Они не могли обеспечить своевременных восстановительных ремонтов. Управле­ние в этих товариществах осуществлялось методом колхозов, где по сути никто ни за что не отвечал.

Показательным можно считать поста­новление Совета Народных Комиссаров от 17.10.37 г. № 112/1843. В нём прямо говорится о том, что передача жилищно­го фонда в управление товариществам была вынужденной мерой и это было выз­вано слабостью государственной систе­мы. «Жилищное законодательство, ... раз­решавшее передачу в непосредственное управление и использование отдельных групп граждан (жилищно-арендных коо­перативных товариществ) домов... было разработано в период 1924-1930 годов, когда местные советы и госпредп­риятия не могли обеспечить надлежаще­го управления жилищным фондом».

Как показала история, непосред­ственное управление жилищным фондом группами граждан оказалось не только неэффективным, но и создающим препят­ствия для улучшения качества содержа­ния жилья. Этот вывод зафиксирован и в постановлении СНК: «Существующий по­рядок управления и пользования... жи­лищным фондом не только не соответству­ет требованиям сохранения жилищного фонда ... и образцового его содержания, но, наоборот, тормозит дальнейшее улуч­шение жилищного хозяйства».

А могло ли быть иначе? Иначе быть про­сто не могло. С точки зрения экономиста, смысл управления недвижимым имуще­ством заключается в создании такой сис­темы управления, которая приводит к уве­личению стоимости этого имущества или, по крайней мере, обеспечивает сохране­ние его стоимости. Но человек так устроен, что думает, прежде всего, о себе и о преум­ножении своего имущества. Когда же ему дают в управление чужую вещь, то при от­сутствии личной заинтересованности трудно заставить такого управленца ду­мать об увеличении стоимости этой вещи. Поэтому, доверив гражданам самим уп­равлять государственным, а, по сути, чу­жим жилищным фондом, наивно было тре­бовать от них обеспечить за счёт их же собственных средств увеличение или со­хранение стоимости этого фонда. Такая си­стема управления приводила лишь к не­щадной эксплуатации жилищного фонда и использованию его в корыстных целях узким кругом правления товариществ.

Сегодня чиновники от ЖКХ расска­зывают гражданам о прелестях коллек­тивного управления домом путём созда­ния товариществ собственников жилья. Но будет ли ТСЖ эффективнее, чем ЖАКТ? Сторонники ТСЖ утверждают, что раньше товарищества управляли государственной собственностью, а се­годня это собственность частная и соб­ственники должны быть заинтересова­ны в результате. Однако, на самом деле ТСЖ управляют общедомовым имуще­ством, то есть тем имуществом, которое находится в долевой собственности и принадлежит всем сразу, а значит ни­кому. А кто захочет вкладывать деньги в чужое имущество? Нормальный человек попытается избежать лишних затрат, тем более, если он понимает, что это жилище для него не последнее и он мо­жет его поменять. А от пожилых людей с малым достатком нередко услышишь и такой ответ: «Зачем я буду тратить день­ги на капитальный ремонт, если мне жить осталось в этом доме недолго...». Гораздо охотнее коллективные собрания принимают решения о снижении опла­ты на содержание дома, если обнару­живается хоть какая-то экономия. И это абсолютно нормально. Наивно надеять­ся, что коллективный собственник ока­жется таким же рачительным хозяином, как и собственник единоличный.

Но кроме особенностей психологии коллективного собственника существу­ют ещё и особенности коллективного управления, которые отрицательно ска­зываются на конечном результате. К этим особенностям следует отнести выбор лидера или органа управления коллективной собственностью. Сегодня в Санкт-Петербурге существует более двух тысяч жилищно-строительных коо­перативов, это те же, но давно действу­ющие товарищества. Кто же руководит этими «товариществами»? Абсолютное большинство руководителей таких орга­низаций - это люди, глубоко пенсионно­го возраста, либо те, кто не смог найти себе работу. Многие из таких руководи­телей не имеют не только специального управленческого образования, но и во­обще не имеют высшего образования. А управлять им приходится целым пред­приятием, со своим балансом, предпри­ятием, которому передано в управление имущество стоимостью в сотни тысяч долларов, предприятием, которое, в конечном счёте, несёт ответственность за безопасность не одного десятка че­ловеческих жизней. Кто ведёт бухгалте­рию таких товариществ? «Хорошая жен­щина из соседнего подъезда». Но «хоро­шая женщина» не означает - «хороший бухгалтер».

Смогут ли такие руководители решить задачу восстановления жилищного фонда? Конечно же нет! Человек, для которого ра­бота председателем товарищества являет­ся единственно возможным приработком, никогда не пойдёт на непопулярные меры -увеличение квартирной платы или введе­ние дополнительных сборов на капиталь­ный ремонт, а только так в абсолютном боль­шинстве случаев можно решить вопрос с ремонтом дома. Такой руководитель будет делать всё, чтобы казаться хорошим для своих «избирателей». Хорошо, если на мес­те руководителя товарищества не окажет­ся просто жулик, а сегодня и таких приме­ров немало. Только результат во всех случа­ях один: ухудшение технического состояния инженерных сетей дома и его общего иму­щества. Именно к такому результату и пришли те самые первые в России товарищества. И именно поэтому, когда государство ок­репло и нашло в себе силы построить иную систему управления жилищным фондом, товарищества были ликвидированы. Вот что говорится по этому поводу в Постанов­лении Совета Народных Комиссаров от 17.10.37 г. № 112/1843: «В управлении домами и в законодательстве, регулирую­щем жилищное строительство, распреде­ление и использование жилищ, сохрани­лись вредные пережитки того периода народного хозяйства, когда местные сове­ты, ввиду своей организационной и хозяй­ственной слабости, были вынуждены пе­редавать права на управление домами, распределение и использование жилой пло­щади отдельным коллективам жильцов -жилищно-арендным кооперативным това­риществам. В результате этого... жилищ­ный фонд в значительной части оказался на деле в руках по существу бесконтроль­ных, независимых от местных советов, мелких коллективов жильцов, лишь фор­мально объединенных в союзы жилищно-арендной кооперации.

Сами местные советы, а также нарко­маты коммунального хозяйства не только не способствовали ликвидации такой совершенно недопустимой практики, но, наоборот, охотно уступали жилищно-арендным кооперативам свои права на уп­равление жилищным хозяйством.

В итоге управляемый жилищно-арендной кооперацией жилищный фонд, со­ставляющий 53 млн. квадратных метров жилой площади, находится в совершенно неудовлетворительном состоянии. Жилищно-арендные кооперативные товари­щества (ЖАКТ'ы) в подавляющем боль­шинстве на деле домами не управляют, не заботятся об их ремонте, не поддержи­вают их в культурном состоянии. Имею­щая место бесхозяйственность в управ­лении домами зачастую приводит их в полуразрушенное состояние.

В домах ЖАКТ'ов безответственно про­изводятся массовые перестройки, осо­бенно переоборудование общих кухонь под жилые помещения, Нет заботы о том, чтобы места общего пользования содер­жались в чистоте и порядке. Элементар­ные санитарно-гигиенические требова­ния не соблюдаются. Помимо этого, немало таких ЖАКТ'ов, которые способствуют спекуляции жилой площадью.

Жилищный фонд, построенный строи­тельной кооперацией, фактически пре­вращен в личную собственность отдель­ных членов жилищно-строительных кооперативов.

Считая необходимым пресечь все и всяческие пути прямого и косвенного раз­базаривания ... жилищного фонда и пре­кратить спекуляции жилой площадью, а также признавая необходимым органи­зовать надлежащее управление жилищ­ным хозяйством Центральный Исполни­тельный Комитет и Совет Народных Ко­миссаров СССР постановляют: упразд­нить жилищно-арендную кооперацию -ЖАКТ'ы и их союзы, подрайонные, рай­онные, городские, областные (краевые), республиканские, Московский и Ленинг­радский городские союзы жилищно-стро­ительной кооперации, а также союзы жи­лищной кооперации на железнодорожном и водном транспорте, Всесоюзный Совет жилищной кооперации и жилищно-стро­ительные кооперативы...»

Анализируя сказанное выше, можно сделать вывод, что та система, которую сегодня активно навязывают населению чиновники, - система создания товари­ществ собственников жилья для последу­ющего коллективного управления много­квартирными домами - неэффективна и временна. Ещё толком не родившись, эта система уже устарела.

Что же всё-таки делать? Чем заменить неэффективные товарищества?

На этот вопрос ответил новый Жилищ­ный кодекс Российской Федерации. Пос­ледний раздел кодекса посвящён про­фессиональному управлению много­квартирным домом управляющей орга­низацией. Впервые законодатель предо­ставил право собственникам помеще­ний многоквартирного дома без созда­ния какого-либо юридического лица на­прямую передать функции по управле­нию домом профессиональной управля­ющей организации. Опыт развитых европейских стран показал, что такая сис­тема обеспечивает не только професси­ональное управление жилищным фон­дом, находящимся в долевой собствен­ности, но и при отсутствии монополии, заставляет работать рыночные механиз­мы. Такая система способствует привле­чению на рынок управления жильём ча­стных инвестиций, заставляет управля­ющие компании применять энергосбе­регающие технологии, повышает каче­ство обслуживания и, в конечном счёте, обеспечивает безопасность проживания граждан в своих квартирах. Это на са­мом деле то, что Конституция Российс­кой Федерации называет кратко: «пра­во на жилище».

И нет никаких сомнений в том, что те собственники, которые сегодня выбира­ют в качестве способа управления управ­ляющую организацию, через некоторое время окажутся в более комфортных и вы­годных условиях, чем те, я которые пыта­ются организовать содержание своего дома с помощью ТСЖ.

Будущее за товариществами собственников жилья. ТСЖ было, есть и будет