Все о ТСЖ
Журнал "ЖКХ и строительство", выпуск 5 (№9/2006), стр. 33
Почти полтора года в России действует Жилищный кодекс, коренным образом изменивший многие наши представления о жилищной сфере - прежде всего о том, кто должен отвечать за состояние наших домов

Т. Б. Лыкова, руководитель сектора направ­ления городско­го хозяйства Фонда «Институт экономики города»

Итак, за содержа­ние и ремонт дома отвечает тот, кто им владеет. Если соб­ственников в много­квартирном доме много, ответствен­ность должна быть коллективной. Реше­ния принимать при­дется вместе - на со­брании. Выбор спо­соба управления - это право и обязан­ность собственни­ков: граждан, при­ватизировавших (купивших, получивших по наслед­ству и т. п.) квартиры, а также граждан и юридичес­ких лиц, владеющих нежилыми помещениями в до­мах. Жилищный кодекс обязывает собственников выбрать способ управления. Однако реализация установлений Жилищного кодекса пока происходит «со скрипом».

Вплоть до настоящего времени управление жи­льем (многоквартирными домами) в городах России остается монопольной сферой муниципалитетов - в основном, все дома находятся под управлением муниципальных жилищных организаций.

Однако есть опыт альтернативного управления многоквартирными домами, наработанный с сере­дины 90-х гг.: принятие управленческих решений самими собственниками помещений через посред­ство товариществ собственников жилья. Таких то­вариществ создано сейчас немногим более 6 ты­сяч - это меньше 3% от всего городского жилья в России.

Медленное и противоречивое развитие ТСЖ в предыдущие годы во многом объясняется тем, что Гражданский кодекс 1994 года обязал собственни­ков квартир принять на себя ответственность за жилье, но не предусмотрел норм о передаче им этой ответственности. Закон «О товариществах собствен­ников жилья» 1996 года дал возможность собствен­никам принять на себя ответственность за жилье, но собственники не поторопились воспользоваться этой возможностью.

По итогам опроса, проведенного Госстроем Рос­сии в 2000 г., были выявлены проблемы, затрудняю­щие деятельность ТСЖ:

невыполнение органами местного самоуправле­ния обязательств по финансированию льгот, жилищ­ных субсидий и дотаций;

административные барьеры;

низкая активность и плохая информированность населения.

Бытие товариществ собственников жилья в на­шей стране можно поделить на периоды - до и после выхода Жилищного кодекса, так как теперь приня­тие ответственности за жилье стало обязательным.

Существенные изменения в российском нормот­ворчестве, внедренные в 2004-2005 годах, созда­ют условия, более благоприятные для создания и деятельности товариществ собственников жилья. Так, введение системы социальных счетов для по­лучателей субсидий и льгот позволяет ТСЖ не зави­сеть от бюджетных перечислений. Собственникам квартир дано право самим устанавливать, сколь­ко они могут платить за услуги по содержанию и ремонту многоквартирного дома, и определять ус­ловия договора управления. Отменена необходи­мость государственной регистрации кондоминиу­ма, что облегчает регистрацию ТСЖ. Товарищество может быть создано решением большинства - не менее 50% - собственников и будет ликвидирова­но, если число его членов станет меньше 50% соб­ственников. Это делает ТСЖ более демократичной структурой. ТСЖ в новом строительстве может быть создано не единолично застройщиком, а большин­ством дольщиков или покупателей квартир, что спо­собствует защите их интересов.

В то же время создание ТСЖ после принятия Жилищного кодекса сопровож­дается проблемами, преодоление которых требует усилий.

Первая проблема - конкуренция в сфере заказа на жилищно-коммунальные услуги.

Большинство муниципалитетов пока не желают отдавать собственникам пра­во выбирать жилищную организацию, стремясь обеспечить работу для муници­пальных организаций, или бывших муни­ципальных, ставших частными. Такие му­ниципалитеты навязывают собственни­кам выбор определенной управляющей организации вместо создания ТСЖ.

С другой стороны, новые частные жи­лищные организации становятся третьим игроком на поле и тоже часто на собрани­ях отговаривают жильцов от ТСЖ, посколь­ку заинтересованы в том, чтобы обеспе­чить себя работой с наименьшей степе­нью ответственности за ее выполнение.

Второе проблема - конфликт выбора: самоуправление или профессиональное управление?

Создание товарищества собственников жилья обеспечивает представление инте­ресов владельцев помещений во взаимо­отношениях с жилищными и коммунальны­ми организациями, но само по себе создание ТСЖ не может гарантировать высокое качество услуг. Лучшей практикой можно считать сочетание самоуправления с про­фессиональным управлением, при котором принятие решений, формирование заказа на услуги и контроль за их предоставлени­ем остаются за товариществом собствен­ников жилья, а оказание услуг на договор­ной основе - за управляющей компанией или соответствующими специалистами.

Однако поиск высокопрофессиональ­ной управляющей организации или спе­циалистов по управлению зачастую явля­ет собой серьезную проблему для соб­ственников помещений и ТСЖ. Выбор уп­равляющих организаций сегодня весьма незначителен. Кроме того, большинство вновь образованных частных управляю­щих организаций - это бывшие муници­пальные подрядчики по содержанию и ремонту, которые не умеют управлять мно­гоквартирными домами. Темы договорных отношений с собственниками, формиро­вания доходной базы, энергосбережения, оценки технического состояния недвижи­мости и другие вопросы, которыми долж­на владеть управляющая компания, для них внове. Помимо этого, явно недостаточ­ны возможности для получения професси­онального образования по управлению многоквартирными домами. Третья проблема - низкая активность и инертность населения - по-прежнему остается одним из препятствий к разви­тию самоуправления.

Большинство собственников квартир по-прежнему не желают принимать от­ветственность за свой дом и двор, невзи­рая на установления законов. Основная проблема инициативных собственников - неумение выразить собственные поже­лания в отношении управления домом, а также трудности с реализацией поспеш­но принятых, необдуманных решений.

Для поддержки самоорганизации соб­ственников жилья необходимы следую­щие меры.

Программы поддержки ТСЖ на реги­ональном и местном уровне, с выделением средств на капитальный ремонт домов.

Обеспечение равных условий для управляющих организаций всех органи­зационно-правовых форм, обеспечение свободной конкуренции.

Популяризация опыта создания ТСЖ и распространение информации о положительных примерах.

Поддержка ресурсных центров и некоммерческих объединений ТСЖ.

Организация подготовки специалис­тов в области управления жильем и обуче­ния лидеров ТСЖ основам самоуправления.