Журнал "ЖКХ и строительство" выпуск 6 (№11/2006).
Все о ТСЖ
В октябре состоялось заседание Общественного Совета по жилищной политике  при Министре регионального развития Российской Федерации. Тема животрепещущая: «Роль и место института товариществ собственников жилья в реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». В данной статье дается обзор ключевых выступлений на заседании.

Ожидалось выступление депутата ГД ФС РФ Г.П. Хованской - «Внесение изменений в законодательное регулирование института ТСЖ», но она не смогла принять участие и вместо нее по данному вопросу выступил Д.И. Катаев, председатель Общественного экспертного совета по жилищному самоуправлению. В целом он охарактеризовал работу в этом направлении положительно. Однако мнение выступавших о необходимости внесения поправок в существующее законодательство было однозначным - необходимо исправлять ошибки.
Одним из таких шагов стал Проект федерального закона «О внесении дополнения в статью 251 части второй Налогового кодекса Российской Федерации», предложенный депутатами Государствен­ной Думы С.И. Штогриным, О.В. Шеиным, С.Н. Решульским, Л.Н. Швец, Г.П. Хованской.
 Дополнения трактуются следующим образом:

кодекса Российской Федерации

Статья 1.

Внести в пункт 2 статьи 251 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, № 32, ст. 3340, 3341; 2001, № 1, ст. 18; № 23, ст. 2289; № 33, ст. 3413, 3421, 4329; № 49, ст. 4554, 4564; № 53, ст. 5015, 5025; 2002, № 1, ст. 4; № 22, ст. 2026; № 30, ст. 3021, 3027, 3033; 2003, № 1, ст. 2, 5, 6, 8, 11; № 19, ст. 1749) следующее допол­нение после подпункта двенадцатого:

«13) целевые взносы, в том числе по­ступившие в предыдущих налоговых пе­риодах, полученные товариществами соб­ственников жилья, жилищными коопера­тивами или иными специализированны­ми кооперативами от своих членов на содержание, управление, текущий и ка­питальный ремонт общего имущества.

Указанные целевые поступления, из­расходованные не по назначению, учи­тываются при определении налоговой базы.»

Статья 2.

Настоящий Федеральный закон всту­пает в силу с 1 января 2007 года, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликова­ния.

Общий настрой заседанию задавали практики. М.Я. Акимова - председатель Ассоциации ЖСК, ЖК и ТСЖ г. Санкт-Пе­тербурга, рассказала о общих пробле­мах развития института ТСЖ на совре­менном этапе реформы ЖКХ. Если обо-щить все сказанное, то М.Я. Акимова представила сводную характеристику проблем ТСЖ в свете существующих жи­лищных отношений. На уровне инициа­тивной группы жильцов дома, с ее точки зрения, проблемы сгруппированы в трех уровнях. Первый уровень (до инициации выбора способа управления): непонима­ние собственниками своих обязанностей по содержанию общего имущества; необ­ходимости формирования объекта управ­ления ( в том числе земельного участка); выбора способа управления; недостаток у населения знаний и практического опы­та; отсутствие инициативы и лидеров; инертность, боязнь и нежелание каких-либо перемен; различия в социальном и имущественном статусе собственников в многоквартирном доме; противодействие со стороны структур ЖКХ и администра­ции (шантаж, дезинформация); конфликт интересов собственников и нанимате­лей; собственников-граждан и собственников городской администрации и муни­ципалитетов (законодательная неурегу­лированность).

На этом этапе председатель Ассоциа­ции ЖСК, ЖК и ТСЖ г. Санкт-Петербурга предлагает решение вопросов путем со­здания на общероссийском канале ТV-программы по разъяснению сущности жилищной реформы (создание класса собственников, введение рыночных отно­шений при оплате услуг, подомового уп­равления и т.д.), а также создания и под­держания при муниципалитетах и в об­щественных организациях консультаци­онных пунктов. Дадут ли средства из фе­дерального бюджета для создания теле­визионной программы - вопрос откры­тый, решение его запоздало, а средства из местных бюджетов бесконтрольно исчезнут без желаемого эффекта.

Второй уровень характеризуется вы­бором способа управления (к слову ска­зать - эта стадия должна уже скоро за­канчиваться). Здесь трудности понятны - организационные и финансовые сложно­сти проведения общего собрания соб­ственников; отсутствие финансирования; невозможности подчас достичь необходи­мого кворума; уклонение уполномоченных властью структур (представляющих инте­ресы городской и муниципальной соб­ственности) от участия в выборе способа управления; сложность получения инфор­мации о составе собственников; отсут­ствие технической документации, меша­ющие определить доли собственности, состав общего имущества многоквартир­ного дома, техническое состояние дома и стоимость содержания и ремонта общего имущества, состав необходимых работ по восстановлению изношенного имущества (капитальному ремонту). Этот этап харак­теризуется неравенством способов уп­равления, противодействием со стороны действующих структур ЖКХ и админист­рации.

Для решения этой группы вопросов необходимо массовое издание норматив для поддержки ини­циативных групп - если и дадут, то они  бесконтрольно исчезнут без желаемого эффекта.

Второй уровень характеризуется вы­бором способа управления (к слову ска­зать - эта стадия должна уже скоро за­канчиваться). Здесь трудности понятны - организационные и финансовые сложно­сти проведения общего собрания соб­ственников; отсутствие финансирования; невозможности подчас достичь необходи­мого кворума; уклонение уполномоченных властью структур (представляющих инте­ресы городской и муниципальной соб­ственности) от участия в выборе способа управления; сложность получения инфор­мации о составе собственников; отсут­ствие технической документации, меша­ющие определить доли собственности, состав общего имущества многоквартир­ного дома, техническое состояние дома и стоимость содержания и ремонта общего имущества, состав необходимых работ по восстановлению изношенного имущества (капитальному ремонту). Этот этап харак­теризуется неравенством способов уп­равления, противодействием со стороны действующих структур ЖКХ и админист­рации.

Для решения этой группы вопросов необходимо массовое издание нормативно-правовых документов, определяющих обязательный пакет передаваемой техни­ческой документации (при любом виде изменения способа управления; при вос­становлении утраченных документов при передаче управления); утверждение вла­стными структурами минимальных рас­ценок на изготовление пакета докумен­тов (или формирование их за счет мест­ных бюджетов).

И третий уровень - это реализация выбранного способа управления. Здесь проблем очень много:

- отсутствие утвержденного админи­страцией порядка передачи домов в уп­равление, включая передачу техничес­кой и проектной документации (растет количество зарегистрированных ТСЖ без технической документации, не мо­гущих заключить договора с монополи­стами);

- отсутствие порядка перенаправле­ния всех видов бюджетных средств, пре­дусмотренных на социальную (финансо­вую) поддержку населения при передаче управления от государства управляющим компаниям и ТСЖ. Сложность получения субвенций из бюджета для ТСЖ;

- ликвидация необходимых государ­ственных обслуживающих структур (на­пример, городских ОДС , городской ава­рийной службы и т.д.);

- отсутствие утвержденного порядка финансирования невыполненного капи­тального ремонта;

- сложность оформления общего иму­щества многоквартирного дома и отсут­ствие порядка оформления имуществен­ных прав;

- изъятие администрацией нежилых помещений, относящихся к общему иму­ществу, с последующей их продажей или сдачей в аренду;

- препятствование оформлению зе­мельных участков собственниками мно­гоквартирных домов путем непрерывно­го изменения правил приватизации зем­ли;

- дискриминация со стороны монопо­листов по энергоснабжению после выбо­ра способа управления многоквартир­ным домом (неравноправные договора, незаконные требования к установке ре­гулирующей и измерительной аппарату­ры, различие в подходе к расчетам потребления энергоресурсов населением и его объединениями).

Практикам уже ясно, что для движе­ния вперед не хватает нормативно-пра­вовых документов, четко регламентирую­щих количество технической и проектной документации, сроки передачи, сроки восстановления утраченных документов. Ясно, что необходимо предусмотреть ад­министративную и судебную ответствен­ность за отказ предоставить документы. Безусловно, социальная помощь в жи­лищной сфере должна направляться не­посредственно гражданам. Возникает ощущение, что государство пытается пе­рекладывать ответственность за соци­альную помощь в ЖКХ на членов ТСЖ, а это неправильно. Необходимо ввести единые правила регистрации долевого имущества и возврата или компенсации за изъятое общее имущество, упростить и удешевить процедуру оформления кадас­тровых планов и кадастровых номеров земельных участков, приравнять юриди­чески население и его объединения (ЖСК, ЖК, ТСЖ). Снять налогообложение с ус­тавной деятельности этих организаций.

Присутствующие на заседании поддер­жали идею М.Я. Акимовой о том, что боль­шинство документов должно быть приня­то на уровне Российской Федерации, по­скольку местные власти тормозят пере­ход к подомовому управлению, а разработка механизма финансирования капи­тального ремонта должна идти из ряда источников (национальный проект «Дос­тупное и комфортное жилье - гражданам России», местные бюджеты, кредитные средства граждан).

Выступление председателя Обще­ственного экспертного совета по жи­лищному самоуправлению Д.И. Катаева

было подержано практически всеми при­сутствующими. Он говорил о своей обес­покоенности лоббированием строитель­ными структурами поправок в законода­тельство, идущих общим пакетом по зе­мельному вопросу. Эти поправки, с его точки зрения, лишат реформу базиса, пе­речеркнут все усилия в этом направле­нии.

В.Г. Ростовщикова, генеральный ди­ректор ООО «Центр жилищных расчетов» (Республика Коми, г.Сыктывкар), высту­пила с докладом «Программа реформы ЖКХ и развитие института ТСЖ».Она счи­тает, что основные усилия необходимо направить на создание новой системы работы (создать условия для развития конкуренции и рынка ЖКУ в новой фор­ме), а не на решение конкретных проблем отрасли. Сегодня (вопросы выступающая ставила жестко) выполнение работ никем не контролируется (объем, качество); до ходы от использования общего имущества (крыша, подвал, стены) разворовывают­ся действующими УК; нормативы потреб­ления завышены на 20-40%; бюджет до­тирует льготы на неоказанные услуги; та­рифы устанавливаются некорректно (воз­никает значительная разница между та­рифом для населения и тарифом для УК); перерасчеты по фактическому расходу не производятся. Суды не разбираются в правильности расчетов, считается, что все расходы собственник должен опла­тить. Добиться каких-либо отчетов от дей­ствующих УК в большинстве случаев не­возможно. Решение о передаче дома той или иной компании принимают не соб­ственники, а чиновники (часто коррум­пированные). В.Г. Ростовщикова приве­ла примеры:

годовое превышение предъявления над фактическим расходом тепла боль­шого дома (12 тыс.кв.м) составило 700 тыс. рублей. Годовое превышение предъявления над фактическим расхо­дом тепловой энергии среднего север­ного города (120 тыс.чел, 50 тыс.квартир) составило 108 тыс. ГКал. В дей­ствующих ценах это более 45 млн.рублей, в том числе льготы и субсидии - 8 млн.рублей. Годовое превышение предъявления над фактическими зат­ратами на вывоз мусора по одному среднему дому (280 чел, 124 квартиры, 7 тыс.кв.м) составляет более 40 тыс.рублей. Интересы управляющих компа­ний и собственников диаметрально противоположны, поэтому совмещение этих функций в одном лице - в УК - невозможно. Это тревожная ситуация. Выступающий считает, что в итоге раз­витие УК не приведет к качественным изменениям в отрасли, изменится толь­ко форма (с МУПов на ООО, ОАО). Порог входа на рынок не снизится и реаль­ной конкуренции не возникнет.

Предложен следующий путь развития, когда ТСЖ - заказчик всех услуг.

Проверить ТСЖ гораздо проще - соб­ственники имеют на это право, а объем документов гораздо меньше (обычно в пределах 100-200 документов в месяц). Переговоры с конкурирующими подряд­чиками осуществляются на равных, т.к. со стороны собственников их представляет лицо, от которого зависит заключение договора и оплата услуг подрядчика (в отличие от бесправного гражданина в варианте с УК).

Наблюдается суммарное годовое снижение квартплаты на 15-40% по сравнению с теми домами, где соб­ственники заключили договор с УК (даже по старым домам). Это снижение происходит за счет более эффективного управления - расчетов за фактически оказанные услуги, заключения догово­ров на наиболее выгодных условиях. Это не предел: дополнительная экономия может быть достигнута, например, вне­дрением энергосберегающих техноло­гий. Общее имущество начинает прино­сить доход его собственникам (сдача в аренду подвалов, крыш, чердаков, стен для рекламы). Собственники начинают сами инве­стировать средства в свой дом и при­легающую территорию - менять инже­нерные системы, экономить энергоре­сурсы.

Возникает реальная конкуренция - подрядчики начинают бегать за ТСЖ. Дом становится привлекательным для частных инвесторов. Сменить подрядчи­ка гораздо проще, чем сменить УК. Сни­жение коррупции, так как при заклю­чении договора участвуют только 2 сто­роны - ТСЖ и подрядчик, никакой чи­новник не имеет права запретить зак­лючить договор (т.е. нет предмета кор­рупции).

В.Г. Ростовщикова предложила следу­ющую модель работы ТСЖ:

- ТСЖ заключает отдельные договора с каждым специализированным подряд­чиком (расчетным центром, эксплуатиру­ющей компанией, поставщиками энерго­ресурсов (отопление, вода, электроэнер­гия и т.д.), специализированными орга­низациями (обслуживание лифтов, вывоз мусора, обслуживание газового оборудо­вания);

- ТСЖ нанимает профессионального управляющего, который контролирует ра­боты и ведет переговоры с поставщика­ми услуг;

- Все деньги от собственников посту­пают на банковский счет ТСЖ;

- Расчетный центр ведет бухгалтерс­кий и налоговый учет ТСЖ, а также выс­тавляет счета собственникам, исходя из фактических затрат в каждом месяце. Расчетный центр не распоряжается день­гами ТСЖ и не имеет такой возможности технически. Для оплаты услуг необходимо согласие (подпись) управляющего. В слу­чае несогласия расчетного центра с осу­ществляемыми действиями управляюще­го в известность ставится правление ТСЖ;

- Ежегодно проводится проверка дея­тельности ТСЖ ревизионной комиссией из числа собственников. При необходи­мости расчетный центр ведет претензионно-исковую работу, помогает в заклю­чении договоров с поставщиками услуг (особенно монополистами).

Все решения принимаются только соб­ственниками - правлением ТСЖ или об­щим собранием.

Реальный опыт

Республика Коми, г.Сыктывкар, ул.-Коммунистическая, 48а (ЖСК-17). Год ввода в эксплуатацию: 1980. Площадь: 7005,7 м2. Количество проживающих: 281. Количество льготников: 84 Квартир: 124. Этажей: 9. Подъездов: 4.

Примечание: прибора учета отопле­ния нет.

Годовое снижение стоимости ЖКУ по дому - 438 тыс.руб., с 1 кварти­ры - 3500 руб.

Проблемы и решения.

Основная проблема - отсутствие гра­мотных управляющих. Если они есть, то управление осуществляется эффективно, если нет, то возникают проблемы - на­рушаются права собственников, день­ги тратятся не по назначению. Пока не будет грамотных собственников-потре­бителей, государство не должно выво­дить эту сферу из-под своего контроля. Необходимо создание центров поддер­жки собственников, которые бы оказы­вали помощь в выборе способа управ­ления, регистрации и самой начальной стадии работы ТСЖ, проводили обуче­ние управляющих, консультировали собственников, выступали экспертами в суде, доносили бы проблемы до влас­ти. Важно обязать ТСЖ ежегодно сда­вать отчет ревизионной комиссии в органы юстиции. Если отчет не сдается или он содержит факты существенного нарушения прав собственников, то это сигнал к вмешательству. Для успешной работы надо обязать всех поставщиков ЖКУ, ТСЖ, УК сдавать отчеты о предъяв­лении и фактических затратах по каж­дому дому в разрезе каждой услуги в Госкомстат и обеспечить свободный до­ступ любого гражданина к этим данным, например, через интернет. Тогда каж­дый сможет анализировать эти сведе­ния и сокрыть нарушения будет невоз­можно.

О трудностях становления ТСЖ расска­зал заместитель председателя правле­ния известного товарищества собствен­ников «На Конюшенной» В.П. Егиазаров из Санкт-Петербурга. Он говорил о реальном опыте работы по улучшению ис­пользования и сохранности жилищного фонда и предложил конкретные действия по устранению объективных и субъектив­ных причин, мешающих этой работе.

О.С. Доманевская из Челябинской областной общественной организа­ции «Ассоциация бухгалтеров и ауди­торов Челябинской области» расска­зала о правоприменительной прак­тике и несовершенстве законода­тельной базы, регламентирующей де­ятельность ТСЖ. В законодательстве РФ, с ее точки зрения, нечетко опре­делена организационно-правовая форма ТСЖ и отсутствуют прямые ука­зания на подконтрольность деятель­ности ТСЖ органам юстиции. Доклад­чиком отмечен следующий круг про­блем:

- отсутствие в ЖК РФ определения ис­точников финансирования деятельнос­ти ТСЖ; разночтение в ГК РФ и ЖК РФ в определении характера деятельности ТСЖ (о праве заниматься хозяйственной деятельностью);

- отсутствие дополнительных мер кон­троля за соответствием учредительных до­кументов ТСЖ действующему законода­тельству;

- отсутствие подзаконных актов, регулирующих вопросы определения размера необходимых затрат для со­держания общего имущества жилого дома;

- отсутствие технических регламен­тов, регулирующих порядок обследова­ния жилищного фонда и определения перечня работ, необходимых для обес­печения надлежащего санитарно-технического состояния жилищного фонда;

- правовая незащищенность соб­ственников жилых помещений от недо­бросовестных действий должностных лиц, являющихся распорядителями финансов в ТСЖ.

На необходимость просвещения граждан в жилищной сфере свой взгляд изложила Е.С. Шомина - про­фессор Высшей школы экономики.

Энергетика выступления была очень сильной - задачу активизации участия жителей и включение их в обсуждение и разработку проектов и программ развития их домов, микрорайонов, муниципалитетов - необходимо ре­шать, что в свою очередь, усилит их влияние на принятие властных реше­ний и контроль за их исполнением, а также улучшит самоуправление на ни­зовом уровне. С большим интересом был вос­принят доклад председателя жи­лищного комитета Правительства г. Санкт-Петербурга Ю.Х. Лукманова.

Тема выступления - «Правоприме­нительная практика создания и функ­ционирования ТСЖ. О предложениях по внесению изменений в Жилищный ко­декс РФ».

Ю.Х. Лукманов отметил, что Санкт-Пе­тербург является крупнейшим городом се­вера Европы, вторым по величине в Рос­сии. Совокупность географических, эко­номических, политических и культурных особенностей города выделяет его среди других крупнейших городов мира, делая уникальным. Вместе с тем, Санкт-Петер­бург - это мегаполис, имеющий весь ком­плекс проблем, присущих крупным горо­дам страны.

Жилищный фонд Санкт-Петербурга различен по своей структуре и качествен­ным характеристикам. В настоящее вре­мя в Санкт-Петербурге насчитывается бо­лее 20 тысяч многоквартирных домов. Значительную часть жилищного фонда - около 6,5 тысяч домов (35% всего жилищ­ного фонда Санкт-Петербурга) составляют кирпичные и блочные дома 1957-1970 гг. постройки - это так называемые «хрущев­ки». Кроме того, значительна доля домов, построенных до 1917 г., которые до на­стоящего времени не были капитально от­ремонтированы (таких домов в городе бо­лее 3 тысяч, что составляет 15 % от всего жилищного фонда Санкт-Петербурга). Около 800 зданий или 4 % от общего ко­личества многоквартирных домов офици­ально признаны ветхими. Современные панельные и кирпичные многоквартир­ные дома, а их в городе более 4 тысяч, составляют 22,2 % от общего количества

домов. Значительная часть из них уже требует капитального ремонта отдельных инженерных систем и строительных кон­струкций.

Состояние жилищного фонда по степе­ни износа было представлено на диаг­рамме. 14,9 % жилых зданий имеют про­цент износа более 60 % и требуют прове­дения капитального ремонта. Не требуют значительных затрат, связанных с про­ведением капитального ремонта, только 26,4 % многоквартирных домов.

Буквально пару лет назад, как отме­тил выступающий, состояние жилищно-коммунального хозяйства Санкт-Петер­бурга характеризовалось неэффектив­ной системой управления, дотационностью и неудовлетворительным финансо­вым положением жилищных организа­ций, высокими затратами, отсутствием экономических стимулов к снижению из­держек при оказании услуг, неразвитос­тью конкурентной среды.

Финансовое обеспечение содержа­ния городского хозяйства стало непо­сильно как для потребителей жилищно-коммунальных услуг, так и для городско­го бюджета.

В последние годы объем финансиро­вания жилищно-коммунального хозяй­ства составлял около 20 % от объема не­обходимых средств. Недостаточность бюджетного финансирования по адресным программам капитального ремонта при­вела к резкому увеличению износа основ­ных фондов. Поэтому техническое состоя­ние коммунальной инфраструктуры горо­да характеризуется высоким уровнем из­носа, высокой аварийностью и больши­ми потерями энергоносителей.

Закономерным следствием существо­вавшего до последнего времени монопо­лизма государственных жилищно-комму­нальных организаций явилось низкое качество предоставляемых потребителям жилищных и коммунальных услуг; отсут­ствие конкуренции сделало систему уп­равления ЖКХ неэффективной. Увеличе­ние объема бюджетного финансирова­ния монопольных государственных управ­ляющих организаций не позволяет полу­чить необходимый экономический резуль­тат. Отсутствие стимулов к снижению се­бестоимости оказываемых жилищно-ком­мунальных услуг приводило к высоким издержкам при осуществлении управле­ния жилищным фондом.

В сложившейся ситуации реформи­рование системы ЖКХ стало приоритет­ной задачей Правительства Санкт-Пе­тербурга.

В целях обеспечения системного под­хода к решению имеющихся проблем Пра­вительством Санкт-Петербурга была подготовлена и в марте 2004 г. утверждена Концепция реформирования городского хозяйства Санкт-Петербурга на 2004-2010 гг, которая в настоящее время ус­пешно реализуется.

Основными целями реформирования городского хозяйства являются:

повышение стандартов проживания в Санкт-Петербурге, устойчивости и надеж­ности функционирования системы город­ского хозяйства, стандартов качества жизни населения Санкт-Петербурга, ра­ционального использования средств бюджета города; оздоровление финансо­вой ситуации и создание условий для привлечения инвестиций, перехода к ад­ресной социальной защите населения Санкт-Петербурга.

Уже сейчас можно подвести предвари­тельные итоги проводимых мероприятий.

Прежде всего, кардинально изменена система управления жилищным фондом Санкт-Петербурга. Ликвидирована моно­полия государственных управляющих организаций.

Сегодня услуги по управлению и эксп­луатации жилищного фонда в Санкт-Пе­тербурге оказывают 46 акционерных об­ществ «Жилкомсервис» со 100% государ­ственным капиталом и более 70 частных управляющих организаций.

В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации собственники помещений в многоквартирных домах обязаны выбрать один из предусмотрен­ных ЖК РФ способов управления много­квартирными домами. Ст.161 ЖК РФ оп­ределены 3 таких способа, в том числе - непосредственное управление много­квартирным домом собственниками по­мещений, управление домом товарище­ством собственников жилья, управление управляющей организацией.

По мнению членов Правительства Санкт-Петербурга, управление много­квартирным домом товариществами собственников жилья является способом управления, наиболее полно отвечаю­щим интересам собственников помеще­ний, позволяющим им активно участво­вать в процессе управления своим до­мом, контролировать правильность рас­ходования денежных средств, обеспечи­вать сохранность общего имущества, ощутить себя настоящим хозяином дома.

ТСЖ позволяет также собственникам по­мещений наиболее эффективно распо­ряжаться своим имуществом, в том чис­ле извлекать прибыль от использования этого имущества, направляя ее на цели обеспечения содержания и ремонта сво­его многоквартирного дома.

Несмотря на ранее прозвучавшую кри­тику, выступающий отметил, что органы исполнительной власти Санкт-Петербур­га оказывают всестороннюю помощь соб­ственникам помещений при осуществле­нии выбора способа управления своими домами, а также при реализации ими принятых решений.

В соответствии с Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2003 № 175 «О Жилищном коми­тете» проведение государственной по­литики города в сфере управления, со­держания и ремонта жилищного фонда, реформирования жилищно-коммуналь­ного хозяйства, а также координации деятельности в этих сферах исполни­тельных органов государственной вла­сти Санкт-Петербурга осуществляет Жи­лищный комитет.

Жилищным комитетом разработан и утвержден ряд нормативных документов и методических рекомендаций, регулиру­ющих вопросы создания и обеспечения деятельности ТСЖ. В частности, подготов­лены разъяснения по инициации и про­ведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах по выбору способа их управления (в очной и заочной форме), положение о порядке представления интересов Санкт-Петер­бурга как собственника помещений в многоквартирных домах, форма пример­ного устава ТСЖ, методические рекомен­дации по созданию ТСЖ (включая образ­цы заполнения регистрационных доку­ментов в налоговых органах), порядок передачи домов в управление уполномо­ченных собственниками управляющих организаций, форма примерного догово­ра управления между ТСЖ и управляю­щей организацией.

Все вышеуказанные документы на­правлены в администрации районов Санкт-Петербурга, жилищные агентства, органы местного самоуправления, ассо­циации ЖСК,ЖК,ТСЖ и управляющих организаций, опубликованы в электронных средствах массовой информации. Инициативные группы собственников помещений, представители ЖСК, ЖК, ТСЖ и другие заинтересованные лица могут получить все необходимые докумен­ты в электронном виде, а также прокон­сультироваться по вопросам создания и деятельности ТСЖ у сотрудников Жилищ­ного комитета или вышеперечисленных организаций.

Кроме того, при информационной под­держке Жилищного комитета создан и ежемесячно выпускается журнал «Петер­бургский дом», в котором публикуются материалы по реформе жилищно-комму­нального хозяйства Санкт-Петербурга. Отдельный раздел журнала посвящен вопросам организации и работы ТСЖ.

Помимо методической поддержки, ад­министрации районов Санкт-Петербурга оказывают собственникам помещений необходимую помощь в организации про­ведения общих собраний, в том числе предоставляют сведения о собственниках помещений, безвозмездно обеспечивают предоставление помещений для их про­ведения. Расходы по уведомлению соб­ственников помещений в многоквартир­ных домах о проведении общих собраний таких собственников, а также по регист­рации ТСЖ, как правило, берут на себя управляющие организации, заключающие впоследствии договоры управления с созданными ТСЖ.

Все большее количество горожан осоз­нает преимущества создания ТСЖ в сво­ем доме. Результаты проводимого Прави­тельством Санкт-Петербурга мониторин­га показывают, что темпы создания ТСЖ в первой половине 2006 г. возросли в срав­нении с 2005 г. Так, за 9 месяцев 2006 г. в домах старой постройки создано уже 863 ТСЖ.

По состоянию на 01.09.2006 г. объе­динения собственников жилья созданы почти в 4700 домах, 888 из них - много­квартирные дома нового строительства (построенные после 01.01.1992). Общая площадь домов ТСЖ в настоящее время составляет 33536,1 тыс.кв.м.

После введения в действие нового Жилищного кодекса РФ, начиная с 1 мар­та 2006 г. до настоящего времени, соб­ственники помещений в 2042 многоквар­тирных домах выбрали способ управле­ния своими домами, в том числе в 1753 домах созданы ТСЖ.

Государственные и частные органи­зации ведут настоящую борьбу между собой за право заключения договора управления многоквартирным домом как с юридическими лицами - объеди­нениям собственников жилья, так и с теми собственниками помещений, которые выбрали в качестве способа управ­ления управление управляющей орга­низацией.

Хозяйственная самостоятельность, жес­ткие конкурентные условия, в которые были поставлены правления ТСЖ, а также управ­ляющие организации разных форм соб­ственности, заставили их коренным обра­зом изменить свой подход к работе и требо­вания к своему персоналу. Показательно то, что идет неуклонное снижение количества обращений граждан по вопросам содержа­ния и ремонта жилищного фонда. Так, коли­чество обращений за 8 месяцев 2006 г. со­ставило 5749 или 53,8% от количества об­ращений, поступивших в Комитет в прошлом году. Также заметно снизилось количество повторных обращений.

Между тем, достигнутые в ходе рефор­мирования ЖКХ результаты, могли бы быть значительно лучше, если бы не име­ющиеся в настоящее время трудности, в том числе связанные с несовершенством действующего законодательства, а имен­но нового Жилищного кодекса РФ.

Безусловно, ЖК РФ, вступивший в силу с 01.03.2006, явился основой всех преобразований, проводимых в жилищ­ном хозяйстве. Вместе с тем, кодекс со­держит большое количество коллизий правовых норм. Выступающий остано­вился на отдельных наиболее острых моментах, связанных с созданием и дея­тельностью ТСЖ.

Важный момент, требующий доработ­ки - земельный. Действующим законода­тельством предусмотрено, что собствен­никам помещений в многоквартирном доме принадлежит земельный участок. Возникает вопрос: кто должен оплачивать геодезические работы по формированию кадастрового дела, если учесть, что рабо­ты выполняются специализированными коммерческими организациями?

Кроме того, полномочия, которыми согласно ст.44 ЖК РФ наделено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, и полномочия об­щего собрания членов ТСЖ, установлен­ные ст. 137, 145 ЖК РФ, во многом дубли­руют друг друга.

Так, согласно ст. 44 и 46 ЖК РФ, реше­ния о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме при­нимаются на общем собрании собствен­ников помещений с кворумом не менее 2/3 от общего числа собственников по­мещений в многоквартирном доме. В то же время в соответствии со ст.145 и 146 ЖК РФ общее собрание членов ТСЖ на­делено правом принимать решения о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в доме при положи­тельном голосовании членов ТСЖ, обладающих не менее чем двумя третями го­лосов от общего количества голосов чле­нов товарищества.

То же самое можно сказать в отноше­нии вопросов, связанных с ремонтом, в том числе капитальным и реконструкцией (с расширением и надстройкой) общего имущества. Согласно ст.44 и 158 ЖК РФ решение подобных вопросов отнесено к компетенции общего собрания собствен­ников помещений. При этом в соответ­ствии со ст. 46 ЖК РФ решение по данно­му вопросу принимается большинством не менее 2/3 от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме. Од­новременно, согласно ч.3 ст.36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно толь­ко с согласия всех собственников поме­щений в данном доме путем его реконст­рукции.

В соответствии со ст. 137 ЖК РФ ТСЖ вправе определять необходимые расхо­ды на содержание и ремонт общего иму­щества в многоквартирном доме, затра­ты на капитальный ремонт и реконструк­цию многоквартирного дома, устанавли­вать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещений. Меж­ду тем, ч.2 и 4 ст.158 ЖК РФ установле­но, что общее собрание собственников помещений принимает решение об оп­лате расходов на капитальный ремонт. Более того, ч.4 ст.158 ЖК РФ установле­но буквально следующее: если собствен­ники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера пла­ты за содержание и ремонт жилого по­мещения, такой размер устанавливает­ся органом местного самоуправления (в Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти).

В этой связи необходимо внести в ЖК РФ изменения, наделив правом решения вопросов, связанных с распоряжением, ремонтом общего имущества, а также оп­ределением размера платы за содержа­ние и ремонт, включая капитальный, об­щего имущества многоквартирного дома, исключительно общее собрание соб­ственников помещений в многоквартир­ном доме. ТСЖ должно иметь право лишь реализовывать принятые собственника­ми решения.Вот пример еще одной коллизии. Соглас­но ст. 44 и 135 ЖК РФ принятие решения о выборе способа управления, в т.ч. о со­здании ТСЖ, а также утверждение устава ТСЖ осуществляется собственниками по­мещений на их общем собрании. Однако, при государственной регистрации ТСЖ как юридического лица необходимо ука­зывать председателя ТСЖ. Между тем, правление и председателя правления ТСЖ в соответствии со ст. 145 и 147 ЖК РФ избирают члены ТСЖ на своем общем собрании, а председатель правления ТСЖ, кроме того, может быть избран на заседа­нии правления ТСЖ. Отсюда вопрос, воз­можно ли проведение общего собрания членов некоммерческой организации, ко­торая еще не зарегистрирована? Целесо­образно внести в Жилищный кодекс из­менения, дополнив его положениями, допускающими возможность проведения учредительного общего собрания членов товарищества до момента регистрации ТСЖ в качестве юридического лица,

Существует также много вопросов, связанных с регистрацией ТСЖ в стро­ящихся домах. Ст. 139 ЖК РФ предусмот­рено, что лица, которым будет принад­лежать право собственности на поме­щения в строящихся многоквартирных домах вправе принять решение о созда­нии товарищества собственников жи­лья и зарегистрировать ТСЖ в установ­ленном порядке. Вместе с тем, в соот­ветствии с ч. 1 ст. 143 ЖК РФ членство в ТСЖ возникает только у собственни­ка помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в ТСЖ, при этом правление ТСЖ (пред­седатель правления) согласно ст.147 ЖК РФ избирается из числа членов ТСЖ на общем собрании членов ТСЖ. Буду­щие собственники помещений в много­квартирном доме не имеют возможнос­ти вступить в члены ТСЖ, провести об­щее собрание членов ТСЖ, а, следова­тельно, избрать правление и председа­теля ТСЖ. Из вышеизложенного следу­ет, что ТСЖ, созданное в стоящемся мно­гоквартирном доме, при отсутствии ор­ганов управления (общее собрание и правление ТСЖ) недееспособно и не мо­жет взять дом в управление. Кроме того, неясно, каким образом провести реги­страцию такого товарищества при отсутствии законно избранного предсе­дателя ТСЖ.

Учитывая вышеизложенное, следует либо законодательно наделить лиц, кото­рым будет принадлежать право собствен­ности в строящихся многоквартирных до­мах правом вступления в члены ТСЖ, либо полностью исключить ст. 139 из ЖК РФ, как правовую норму, которую не представ­ляется возможным реализовать.

Также имеется много проблем, возни­кающих при создании одного ТСЖ для уп­равления несколькими многоквартирными домами. Единственная статья ЖК РФ, ко­торая допускает возможность создания ТСЖ для управления группой домов - это ст.136 ЖК РФ. Данная статья устанавли­вает, что ТСЖ может быть создано при объе­динении нескольких многоквартирных до­мов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собствен­никам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, располо­женными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земель­ных участках, сетями инженерно-техничес­кого обеспечения и другими элементами ин­фраструктуры. Однако, положения данной статьи не получили дальнейшего развития в иных статьях ЖК РФ, в результате чего возникает ряд противоречий и неопреде­ленностей. Из самого определения ТСЖ, которое дано в ст. 135 ЖК РФ, следует, что ТСЖ - объединение собственников поме­щений в многоквартирном доме для совме­стного управления комплексом недвижи­мого имущества в многоквартирном доме, .. владения, пользования,.. распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Возникает вопрос, на каком основа­нии собственники помещений в различных многоквартирных домах наделяются пра­вом принятия решений по управлению, владению, распоряжению, пользованию в отношении имущества соседних домов, им не принадлежащих? Кроме того, действу­ющий ЖК РФ не устанавливает, каким об­разом организовывать (кто инициатор) и проводить общее собрание собственников помещений для создания подобного ТСЖ, как вести подсчет голосов и определять кво­рум на учредительном общем собрании собственников помещений и последующих общих собраниях членов ТСЖ (поскольку неясно, какой долей голосов обладает каждый собственник помещений в различных домах на таком собрании, т.к. неизвестно, что брать за 100% голосов), кто может всту­пить в члены такого ТСЖ ( согласно статье 143 ЖК РФ, им может быть только соб­ственник помещения в многоквартирном доме), кто может быть председателем прав­ления такого ТСЖ ( согласно ст.143 и 147 ЖК РФ это должен быть собственник поме­щения в многоквартирном доме) и т.д.. Реа­лизация положений ст. 136 ЖК РФ в суще­ствующем виде на практике приводит к многочисленным нарушениям прав и инте­ресов собственников помещений в отдель­ных многоквартирных домах, объединенных в одно товарищество.

В связи с этим, необходимо внести в ст.136 ЖК РФ изменения в части установ­ления подробных характеристик много­квартирных домов, для управления кото­рыми возможно создание одного ТСЖ. Это должны быть только единые комплексы многоквартирных домов, связанные об­щим имуществом (фундаментами и други­ми строительными конструкциями, инже­нерными сетями и оборудованием, узлами учета энергоресурсов, земельным участком и т.д.), которое будет находиться в общей долевой собственности у собственников помещений в каждом из домов, входящих в состав такого комплекса. В этом случае логично установить, что подсчет голосов производится, исходя из общей полезной площади всего комплекса, а председатель ТСЖ - собственник помещения в одном из домов, будет являться собственником об­щей долевой собственности.

Выступающим была изложена лишь малая часть предложений по внесению изменений в действующий ЖК РФ, ка­сающихся только вопросов, связанных с созданием и деятельностью ТСЖ. По мнению членов Правительства Санкт-Петербурга, ЖК РФ требует серьезной доработки по многим направлениям. Жилищный комитет готов представить свои предложения по внесению изме­нений в ЖК РФ.

В заключении Ю.Х. Лукманов отметил, что Санкт-Петербург, являясь первопро­ходцем в сфере реформирования ЖКХ, от­крыт для взаимовыгодного сотрудничества в этой области со всеми регионами РФ и готов поделиться своим опытом с заинте­ресованными сторонами.