Письмо Департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики Минфина РФ

от 1 февраля 2006 г. № 03-06-01-04/08

Вопрос: Ст. 48 Гражданского кодекса РФ опреде­лено, что юридические лица должны иметь самосто­ятельный баланс и на их балансе должно учитывать­ся только то имущество, которое принадлежит им по праву собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Имущество на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, как правило, принадле­жит государственным или муниципальным унитар­ным предприятиям (ст.ст. 294, 296 ГК РФ соответ­ственно). На имущество ТСЖ действие данных норм не распространяется, в связи с этим отражение или не отражение в балансе ТСЖ жилищного фонда оп­ределяется только наличием или отсутствием права собственности.

В соответствии со ст. 135 ЖК РФ «ТСЖ - это некоммерческая организация, объединение соб­ственников жилья в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимо­го имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установ­ленных законодательством пределах распоряже­ния общим имуществом в многоквартирном доме». Доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помеще­ния (жилого или нежилого) в этом доме пропор­циональна размеру общей площади указанного помещения (п. 1 ст. 37ЖК РФ). Статьей 23 Феде­рального закона № 122-ФЗ от 21.07.97 предус­мотрено, «что государственная регистрация пра­ва на жилое помещение, ... одновременно являет­ся государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права долевой собственности на общее имущество».

В таком случае, можно считать правомерным, что собственник в многоквартирном доме, приобретая в собственность индивидуальное жи­лое или нежилое помещение, также оплачивает долю общего имущества, т.е. приобретает инди­видуальное помещение в собственность по цене за квадратный метр с учетом стоимости доли об­щего имущества. Следовательно, стоимость поме­щения (квартиры), приобретаемого в многоквар­тирном доме дольщиком (будущим собственником), является синтетической суммой, включающей сто­имость помещения и стоимости доли общего иму­щества многоквартирного дома, при чем сто­имость доли общего имущества значительно пре­вышает стоимость собственно помещения (квар­тир).В этом случае очевидно, что для физических лиц, которые являются будущими собственниками инди­видуальных жилых и нежилых помещений в мно­гоквартирном доме на праве долевой собственно­сти, эти индивидуальные помещения (как виды иму­щества) признаются объектами налогообложения и, следовательно, налоговые органы, рассчитывая на­лог по каждому конкретно индивидуальному поме­щению, исчисляют его уже с учетом доли общего иму­щества (при наличии у собственника надлежаще оформленного документа о праве собственности толь­ко на главную вещь - квартиру, стоимость которой составляет незначительную часть полной стоимости облагаемого налогом имущества).

И как следствие из вышесказанного (при полной реализации жилых и нежилых помещений в много­квартирном доме собственников жилья), отражать в балансе ТСЖ (юридическое лицо - объединение соб­ственников в многоквартирном доме) жилищный фонд ТСЖ является неправомерным. Правильнее отражать жилищный фонд ТСЖ на забалансовом счете.

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-та­рифной политики совместно с Департаментом ре­гулирования государственного финансового конт­роля, аудиторской деятельности, бухгалтерского уче­та и отчетности рассмотрел ваше письмо от 30.11.2005 г. № 244 и сообщает следующее.

Согласно пункту 1 статьи 374 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) объектом налогообложения по налогу на имущество органи­заций для российских организаций признается дви­жимое и недвижимое имущество (включая имуще­ство, переданное во временное владение, пользо­вание, распоряжение или доверительное управле­ние, внесенное в совместную деятельность), учиты­ваемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.

В настоящее время нормативные правовые акты по бухгалтерскому учету не содержат специальных положений по учету у объединений собственников недвижимости в жилищной сфере (в том числе у то­вариществ собственников жилья (ТСЖ) квартир до­мовладельцев, а также общего имущества много­квартирного дома, находящегося на праве общей долевой собственности домовладельцев, не пере­данных ТСЖ во владение, пользование и распоря­жение.

В соответствии с Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, ут­вержденным приказом Министерства финансов Российской Федерации от 30 марта 2001 г. № 26н,  объект основных средств, находящийся в собствен­ности двух или нескольких организаций, отражается каждой организацией в составе основных средств соразмерно ее доле в общей собственности.

Следовательно, доля в праве общей собственнос­ти на общее имущество, относящаяся к собственнос­ти граждан, в бухгалтерском балансе ТСЖ в соста­ве основных средств не отражается.

При формировании учетной политики в отноше­нии отражения в бухгалтерском учете ТСЖ помеще­ний в многоквартирном доме, принадлежащих гражданам на праве частной собственности, а так­же общего имущества, принадлежащего им на пра­ве общей долевой собственности, следует исходить из допущения имущественной обособленности, предусмотренного Положением по бухгалтерскому учету «Учетная политика организации» (ПБУ 1/98), утвержденным приказом Министерства финансов Российской Федерации от 09.12.1998 г. № 60н.

Заместитель директора Департамента

А.И. Иванеев

Письмо Департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики Минфина РФ

от 14 ноября 2005 г. № 03-11-04/2/132

Вопрос:

Предприятие, применяющее УСНО, произвело предварительную оплату арендных платежей за 2 года вперед. Каким образом данный платеж при­знается расходом: единовременно при оплате арен­додателю или равномерно (ежемесячно) в течение 2-х лет при получении услуг по аренде?

Предприятие, применяющее общий режим на­логообложения, в 4 квартале 2005 года произвело предварительную оплату арендных платежей за 2 года вперед, срок аренды начинается с января 2006 года. С 01.01.2006 г. организация переходит на УСНО. Имеет ли право предприятие признать данный платеж расходом и если да, то в каком по­рядке?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-та­рифной политики рассмотрел ваше письмо от 17 октября 2005 г. № 18 по вопросам применения уп­рощенной системы налогообложения и сообщает следующее.

1. Налогоплательщики, применяющие упрощен­ную систему налогообложения, выбравшие в каче­стве объекта налогообложения доходы, уменьшен­ные на величину расходов, при определении нало­говой базы учитывают расходы, предусмотренные пунктом 1 статьи 346.16 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) при условии их сответствия критериям, указанным в пункте 1 ста­тьи 252 Кодекса.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 346.16 Кодекса при определении налоговой базы по единому налогу учитываются расходы в виде арен­дных платежей за арендуемое имущество.

При этом расходами налогоплательщика призна­ются затраты после их фактической оплаты (пункт 2 статьи 346.17 Кодекса).

Однако, как усматривается из представленного письма, организация произвела оплату арендных платежей за два года вперед, осуществив тем са­мым авансовую оплату фактически не оказанных арендодателем услуг по договору аренды. В связи с этим данные платежи уменьшают налоговую базу по единому налогу равномерно (ежемесячно) в течение двух лет при получении услуг по договору аренды.

2. Организации, ранее применявшие общий ре­жим налогообложения с использованием метода начислений, при переходе на упрощенную систему налогообложения выполняют правила, установ­ленные статьей 346.25 Кодекса. В частности, рас­ходы, осуществленные данными налогоплательщи­ками после перехода на упрощенную систему на­логообложения, признаются расходами, вычитае­мыми из налоговой базы на дату их осуществления, если оплата таких расходов была осуществлена в течение периода применения общего режима нало­гообложения, либо на дату оплаты, если оплата была осуществлена после перехода организации на упро­щенную систему налогообложения (подпункт 4 пунк­та 1 статьи 346.25 Кодекса).

Таким образом, в том случае, если организация применяет в четвертом квартале 2005 года общий режим налогообложения с использованием метода начислений, уплаченные ею в данный период арен­дные платежи за два года вперед будут уменьшать налоговую базу по единому налогу, начиная с 2006 года, на дату их осуществления (т.е. ежемесячно в течение двух лет при получении услуг по договору аренды).

Если же организация применяет в четвертом квартале 2005 года общий режим налогообложения с использованием кассового метода определения доходов и расходов, расходы в виде арендных плате­жей за арендуемое имущество учитываются ею в момент их фактической оплаты и тем самым умень­шают налоговую базу по налогу на прибыль органи­заций в период нахождения организации на общем режиме налогообложения.

Заместитель директора Департамента

А.И. Иванеев