Галина Вшивкова, президент Ассоциации собственников жилья «Пермс­кий край», председатель ТСЖ, к. э. н.

Позволю себе не согласиться с автором статьи «Воспоминание о будущем товариществ собственников жилья», опубликованной в журнале «ЖКХ и строительство» № 3/2006, генеральным директором ООО «УК «СТАКС» господином Е. Пургиным и хочу замолвить слово за ТСЖ. Считаю: будущее - за товарище­ствами собственников жилья. ТСЖ было, есть и будет! Товарищество собственников жилья - это есть та самая «демократия малых пространств», добровольно организованное самоуправление в каждом доме и это единственный сегодня путь для создания новой, конкурентоспособной экономики в ЖКХ.

Получив во владение многоквартирный дом, жи­тели, объединенные в ТСЖ (юридическое лицо), ста­новятся полноценными и полномочными заказчи­ками всех рыночных преобразований в ЖКХ. Они начинают организовывать конкурсы по выбору уп­равляющих и подрядных организаций, заказывать экспертизу предложенных работ и услуг. С их по­мощью на основе заказа будут внедряться новые технологии по производству энергии и тепла, будет ликвидирована зависимость населения от мо­нополизма единого поставщика тепла и един­ственной, когда-то проложенной коммунальной общегородской сети. Собственники не будут объе­диняться на невыгодных для себя условиях. Пока они не объединятся, рыночная среда в области ЖКХ не появится. Именно собственник жилья че­рез избранное путем простых демократических процедур правление ТСЖ доводит до всех заинте­ресованных участников рынка решение о бюдже­те своего домовладения, а также о режиме исполь­зования прилегающего к дому земельного участ­ка. Интересы ТСЖ и государства совпадают преж­де всего в том, что целью всех усилий является имен­но доступное и комфортное жильё.

Почему-то г-н Е. Пургин сравнил существующие с 1996 г. товарищества собственников жилья (ТСЖ) с существовавшими когда-то, в 1924-1937 гг. жилищными арендными кооперативными това­риществами (ЖАКТ). Государственный Жилищный фонд (экспроприированный во время революции и построенный советской властью) был сдан в аренду ЖАКТам с правом управления домом, рас­пределения и использования жилой площади. Уп­разднены они были по причине «...прямого или косвенного разбазаривания...жилищного фонда для прекращения спекуляции жилой площадью...». Вместо ЖАКТов с целью управления жилым фон­дом государства были организованы жилищно-эк-сплуатационные конторы (ЖЭК). Товарищества собственников жилья создавались на базе част­ной собственности, которая составляла в общей площади жилого дома более 50%. ТСЖ стали уп­равлять своею собственностью и частично госу­дарственной, при этом доля государства всегда была меньше частной собственности. Передав свою часть в управлении ТСЖ, государство фактически перестало не­сти бремя расходов по её содержанию. Все финансирование на содержание своего жилого фонда поступало на рас­четные счета ЖЭКов и иных аналогич­ных учреждений. До ТСЖ эти средства практически не доходили - их получали единицы в период выборных компаний - и не доходят до сих пор.

Издаются указы и постановления, с помощью которых еще больше пытают­ся за счет ТСЖ прикрыть финансовые дыры и нежелание что-то делать. Напри­мер, различные постановления и указы о предоставлении скидок на жилищно-коммунальные услуги отдельным катего­риям граждан (инвалидам, ветеранам труда, многодетным семьям, и т.д.). Се­годня ТСЖ обязано предоставить граж­данину скидку, при этом она поступит от государства на расчетный счет ТСЖ в лучшем случае спустя 3-4 месяца, в худ­шем - никогда. За счет средств налого­плательщиков государство создало в каждом городе России комитеты по за­щите населения (КСЗН), которые только и делают, что с удвоенной силой прове­ряют расчеты ТСЖ, ЖСК, РКЦ по расче­ту ЖКУ, и если, не дай бог, не хватает запятой, вкралась ошибка в лицевом счете комитета, то ТСЖ и иные вообще не получат никакого возмещения. Даже если все расчеты правильны, то все равно не получат, потому что депутаты забыли прописать в расходной части бюджета соответствующую статью: на­пример, в Перми в 2004 г. скидки ТСЖ многодетным семьям так и не были воз­мещены, расчеты просто не принима­лись. В моем докладе на VII Всероссий­ском форуме «Развитие жилищно-ком­мунального хозяйства» «Проблемы и пути решения создания и деятельности ТСЖ» упоминалось, что суммы скидок ТСЖ не возмещены с 3-го квартала 2005 г. Сум­ма «невозмещения» засекречена. На день написания статьи благодаря по­становлениям и указам образовалась еще одна финансовая дырка в виде пре­доставления субсидий малоимущим на ЖКУ, которые должны предоставить и рассчитать сегодня и сейчас ТСЖ, а го­сударство в лице комитетов социальнойзащиты населения вернет им деньги через некоторое время (3-4 месяца), после тщательных проверок представ­ленных ТСЖ расчетов специалистами КСЗН. Строители с помощью создания ТСЖ на период постройки дома нашли неплохой способ не отвечать за каче­ство строительства. Перечислять мож­но много и долго. Суть не в этом.

Суть в том, что кому-то необходимо лю­бой ценой и любыми усилиями не допус­тить частника к управлению своей соб­ственностью, чтобы действительно со­здать рынок жилищно-коммунальных ус­луг. До 1917 г. собственность строилась и управлялась так, что дома стояли века­ми. Построенные в 60-е годы XX века и управляемые собственниками дома со­хранены гораздо лучше (дома жилищно­строительных кооперативов), чем дома, построенные государством и управляе­мые нанятой командой (ЖЭК). Идеология собственника за годы советской власти не воспитывалась, а наоборот, уничтожа­лась всеми доступными способами. Но совсем уничтожить ее не смогли.

ЖЭКи, как ЖАКТы, не заботились о том, чтобы места общего пользования в доме содержались в чистоте и порядке, трубы и коммуникации ремонтировались и своевременно заменялись, соблюда­лись санитарно-гигиенические требова­ния. Жилой фонд прямо или косвенно разбазаривался, процветала спекуляция жилой площадью. Государство не могло обеспечить всех жильем.

Тогда физические лица объединили свои денежные средства, построили на них квартиры и все вместе стали жить в многоквартирном доме, называемом жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Дом стал общей собственностью, и при условии нарушения правил про­живания в нем собственника кварти­ры запросто могли выселить без предо­ставления жилой площади, выплатив ему внесенные им в строительство день­ги без учета инфляции. Страх выселе­ния «в никуда» с обесцененной суммой за квартиру сделал свое доброе дело. Жители этих домов, первые частные собственники квартир, вынуждены были сами управлять своим домом, ре­монтировать его, заключать договора на поставку тепла и воды, вывозку му­сора и т. д. Поначалу им было трудно договариваться между собой, но прин­ципы единоначалия и социалистическо­го проживания в общежитии помогли им жить вместе в одном доме, как в од­ной большой семье. Постепенно жители таких домов познакомились и сдружи­лись. В этом им помогали различные ме­роприятия, проводимые на территории дома субботники: акции - «посади де­рево», «день рождения» и т.п. В таких домах было меньше краж, повреждений общего имущества, в благоустроенных дворах всегда было много зелени и дет­ских площадок. Различные контролиру­ющие государственные органы очень внимательно следили за санитарно- техническим состоянием этих жилых зданий, за регистрацией, пропиской граждан. В случаях нарушения их неиз­менно наказывали штрафами. При этом помощи ЖСК государство практически не оказывало. Однако жители в силу своих обязанностей платили в общую казну по месту нахождения дома плату за капитальный ремонт. Государство

использовало эти деньги по своему ус­мотрению, обещая людям через 20 лет вернуть их в виде капитального ремон­та - по нормативам тех лет дом должен был капитально ремонтироваться каж­дые 20 лет. Прошло более 40 лет, но жи­тели ни своих денег, ни капитального ремонта до сих пор не получили, да и вряд ли получат.

Наступили 90-ые годы. Перестройка, Демократия, Свобода слова, Частная собственность. Законы и законодатель­ные акты, написанные до этих лет, в боль­шей степени перестали соответствовать тем нормам и правилам, которые при­шли вместе с перестройкой. Созданные в 60-ые годы уставы ЖСК стали ограни­чивать свободу права выбора собствен­ников, живущих в таких домах. Право на покупку квартиры в ЖСК определялось только на общем собрании ЖСК: снача­ла гражданин должен быть принят в чле­ны ЖСК и только после этого он получал право на оформление договора-купли продажи. Если человек не понравится членам ЖСК, они его к себе не примут, а значит, и проживать в этом доме он ни­когда не будет. До 90-х годов большин­ство домов-ЖСК заселяли только состо­ятельные граждане.

С 1993 г. появились новые собствен­ники квартир - граждане, проживающие в приватизированных квартирах. Новые собственники, в отличие от собственни­ков в ЖСК, делали со своей собственнос­тью все, что хотели и без всякого разре­шения. Захотели поменять или продать свою приватизированную квартиру - по­жалуйста. В отличие от них, собственни­ку ЖСК в этом случае необходимо было организовывать собрание и просить со­ответствующего разрешения.

С 1997 г. появились законы о государ­ственной регистрации недвижимости, которые позволили регистрировать пра­во собственности на недвижимость, т.е. квартиру в многоквартирном доме, не­зависимо от того, в каком доме человек живет - ЖСК или муниципальном. Та­ким образом, данными законами было устранено ограничение права продажи для собственников, проживающих в до­мах-ЖСК. Написанные в 60-ые годы ус­тавы ЖСК пришли в противоречие с со­временным, начиная с 90-х годов, законодательством. И чтобы в дальнейшем этих противоречий не возникало, для соб­ственников квартир, проживающих в многоквартирных домах как построенных на личные сбережения граждан, так и полученных безвозмездно от государ­ства, 15.06.1996 был издан Федераль­ный Закон «72-ФЗ» «О товариществах собственников жилья - ТСЖ». Коренное отличие ТСЖ от ЖСК заключается в пра­ве собственности на недвижимость. В ТСЖ собственники квартир никому не передают своих прав на квартиру. Это право закреплено в ст. 209 Гражданско­го кодекса. В ЖСК выплаченный пай за квартиру становится собственностью кооператива. Вот почему одни собствен­ники могут делать со своей собственнос­тью все, что хотят (ТСЖ), вторым же необ­ходимо согласие других собственников (ЖСК). Во всем остальном деятельность ТСЖ и ЖСК ни чем не отличается:

а) одна и та же цель - управление об­щим имуществом многоквартирного дома и обеспечение его эксплуатации и сохран­ности;

б)           совершенно одинаков характер их уставной деятельности - некоммерческая деятельность, в целях которой созданы ТСЖ и ЖСК;

в)           имеют одинаковую организацион­ную структуру: добровольное, основанное на членстве объединение граждан и юри­дических лиц с совпадающими правами и обязанностями;

г)            идентична структура управления этими организациями: высший орган -общее собрание, исполнительный орган - правление во главе с председате­лем, контрольный орган - ревизионная комиссия;

д)           одинаковой обязанности по отношению к собственности - в соответствии со статьями 210, 249, 289-290 Гражданского кодекса, «...Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с при надлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит доля в праве на общее имущество, и он несет бремя содержания принадлежащего ему имущества и обязан соразмерно своей доли участвовать в уплате налогов, сбо­ров и иных платежей по общему имуще­ству, а также в расходах по его содержа­нию и сохранению...».Самим названием - ЖСК - подразу­мевается, что граждане объединяли свои денежные средства (паи) только для стро­ительства квартир. С вводом жилого дома в эксплуатацию цель устава, ради кото­рого создавалось ЖСК, достигалась. Пос­ле чего устав ЖСК должен был быть изме­нен. Но ни одно существующее ЖСК этого не сделало. Произошло это по причине недостаточной квалификации членов правления и нежелания собственников тратить дополнительные средства на ква­лифицированного юриста. Население, проживающее в таких домах, стало за­ложником юридического несоответствия с фактической действительностью. Пра­во свободы выбора юридически у соб­ственника помещений есть, а по уставу -нет. С целью устранения этих противоре­чий, с вводом в действие Жилищного кодекса (ст. 122) ЖСК дается срок для выбора способа управления до 1 января 2007 г. ЖСК может добровольно преоб­разоваться в ТСЖ, при этом должен быть написан и зарегистрирован устав в со­ответствии с существующим законода­тельством. Иначе ЖСК как юридическое лицо будет ликвидировано. Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что ТСЖ - это прототип ЖСК. Непо­нятно, почему государство опять хочет ликвидировать ЖСК. Почему нельзя было просто обязать привести устав ЖСК в соответствие с действующим законода­тельством?

За более чем 40 лет частник дока­зал, что он может управлять своим не­движимым имуществом и контролиро­вать получаемые коммунальные услуги. Управлялись такие дома 2-3 людьми (председатель, бухгалтер и паспортист), без специализированных помещений, машины, современных вычислительных средств и средств связи - факса, интер­нета, консультационно-правовой систе­мы. Способ управления с помощью на­нятых менеджеров от государства не выдержал испытания за 70 лет, хотя оно обеспечило своих менеджеров всем не­обходимым. Сейчас нам снова навязы­вают нанятых, т.е. выбранных по кон­курсу государством управляющих ком­паний, не имеющих пока ни опыта в уп­равлении недвижимостью, ни своего имущества, кроме уставного капитала в 10 тыс. руб., ни современной базы при производстве ремонтно-строительных работ, высоких технологий и специали­стов высокого класса.

Дом, в котором я живу, в течение двух лет управлялся с помощью двух управля­ющих компаний (УК). Наделав долгов пе­ред поставщиками ЖКУ, они отказались управлять домом, мотивируя тем, что соб­ственники не платят. Дому всего 5 лет. Делать нечего, собственникам пришлось самим управлять своей недвижимостью. С долгами рассчитались, провели капи­тальный ремонт труб горячего водоснаб­жения в подвале (прежних не хватило даже на 4 года), установили камеры ви­деонаблюдения. Дом круглосуточно нахо­дится под присмотром дежурных по дому, навели порядок на придомовой террито­рии. При этом денег с жителей дополни­тельно не собирали, наоборот, исключи­ли из доходной части расходы на управ­ление ТСЖ и на охрану. Летом жители не платят за отопление. Специфические ре­монтные работы по содержанию дома проводятся специализированными орга­низациями на основании заключенных договоров и проводимых конкурсов. Та­ких домов ТСЖ в Перми 700 и более 400 домов ЖСК, т. е. в них живет каждый седь­мой пермяк, или более 120 тыс. человек. ТСЖ - это та же управляющая компания. Управляющих компаний в Перми пока немного, в пределах трех десятков, а нуж­но в десять раз больше. Получить инфор­мацию об этих УК практически невозмож­но, кто и кем и как управляет - тайна за семью печатями.

В журнале посетителей ассоциации видны все проблемы управления много­квартирными домами. Те, кто сеет раз­дор между ТСЖ и УК, одним -палки в колеса (ТСЖ), другим дорогу «кирпичом вымо­стят» (УК).

Видимо, не понимают, что у нас одни и те же функции и задачи, которые не­обходимы государству: организовать ка­чественную поставку жилищно-комму­нальных услуг, найти и заключить дого­воры подряда на ремонтно-строитель­ные работы по содержанию дома и его сетей и придомовой территории высо­кого качества за небольшие деньги. Разница - в конечной цели. В ТСЖ -получить качественные ЖКУ, сохранить дом, увеличить срок его жизни и увели­чить стоимость квадратного метра не­движимости. В УК - получить прибыль и распределить её среди учредителей. УК для жителей многоквартирного дома одновременно является и поставщиком ЖКУ и контролером за их качеством и количеством. Как можно контролиро­вать качество ЖКУ, не являясь их потре­бителем? В своем большинстве дирек­тора УК и их работники не проживают в обслуживаемом им доме и не могут знать о качестве поставляемых услуг. К сожалению, сегодня собственники мно­гоквартирных домов неквалифициро-ваны и разобщены и потому не могут правильно определить, хорошо или пло­хо содержится их недвижимость. Часто за чистыми подъездами и придомовой территорией скрываются разрушающи­еся чердаки, крыши, подвалы, грозящие выйти из строя в зимние холода или лет­нюю жару трубы и провода. Их времен­но «латают», растут долги поставщикам ЖКУ. Поставщики и производители от энергетики постоянно испытывают «фи­нансовый голод» и технически отстают в развитии. Недвижимость приходит в упадок изнутри, срок эксплуатации существенно сокращается и стоимость 1 м2 резко падает в цене. Государство опять хочет остаться в стороне наблю­дателем, при этом ему разом хочется сбросить ответственность за жилой фонд кому-нибудь. ТСЖ за неотремонти-рованное денег не возьмет, а вот управ­ляющая компания возьмет все. Получит­ся «поуправлять» - хорошо, не получится - тоже хорошо. Ответственность в разме­ре уставного капитала (10 тыс. руб.) и больше ничего. В Перми уже есть пе­чальный опыт управления муниципаль­ными домами управляющими компани­ями и домов ТСЖ. Но чиновников от го­сударства это, видимо, не насторожи­ло. Они до сих пор продолжают жить и думать по-старому: «Пусть берет УК эти 100 тыс. м2, я еще и конкурс устрою. Не справится, обратно не возьму. Прежде чем взять, УК должна привести все в порядок». Так до сих пор остаются бес­хозными дома разорившихся и обанк­ротившихся компаний (бывшее ведом­ственное жилье), жители в которых не живут, а мучаются. Чтобы промах был не виден, ТСЖ надо убрать с рынка уп­равленческих услуг. В газетах и журна­лах, по телевидению смакуют жилищно-коммунальную борьбу ТСЖ: за землю, за попытку добиться качественной по­ставки коммунальных услуг и платить за то, что потребил, за качество построен­ного жилья, тишину и экологию во дво­ре и т.д. Идеологии собственника нет и она не воспитывается. Председатели и бухгалтера ТСЖ повышают свою квали­фикацию практически за свой счет. В них никто ничего не вкладывает, разве что гранд какой-нибудь тысяч на 50-100 чудом выиграют. Рабочие места им не организуют, денег и помещений нет. Со­браний проводить негде и не на что. Льгот никаких. Проезжая по Перми и районным центрам Пермского края, можно сразу определить, какой способ управления выбрали собственники или не выбрали и домом управляет пока ещё ЖЭК или уже УК, где совместное управ­ление. В сфере ЖКУ управляющей ком­пании намного легче, гласно и неглас­но государственные чиновники на их стороне. УК «что-то» перепадает: прода­ют сейчас по небольшой цене все, что было в ЖЭКе, передают помещения за то, что будут управлять частью собствен­ности государства. Работники УК за счет взносов собственников пройдут учебу или стажировку по теме управления за границей, легковой автомобильчик прикупят для поездок между домами в 100 тыс. м2. Таким образом, управлять управляющей компании, конечно, будет легче, чем ТСЖ. В нашу ассоциацию приходит очень много жителей, которые недовольны ни товариществом соб­ственников жилья, ни управляющей компанией. Очень часто на встречах вы­ясняется, что ни директора УК, ни пред­седатели не имеют понятия о бюджете дома, о том, как составить будущую сме­ту доходов и расходов. По этой причине не могут определить, сколько средств не­обходимо вложить и за счет каких ис­точников. И что горько и обидно, эти управленцы, к сожалению, имеют сви­детельства о получении образования в сфере управления недвижимостью. Та­ким образом, и председатель ТСЖ мо­жет быть отличным управленцем и ди­ректор УК, а может быть все наоборот -кому как повезет. Статьи пермских га­зет пестрят заголовками: «Управление многоквартирными домами - рулетка, делаем ставки, господа!», «Управляю­щая компания- это ЖУК (жилищно-уп-равляющая компания) или ЧУК (частная управляющая компания)», «УК - мальчик для битья», «Председатель - аферист». Ас­социация, наоборот, видит будущее ТСЖ и УК только во взаимосвязи: равные партнеры по управлению, взаимовы­годные отношения. Хотелось бы, чтобы между ТСЖ и УК звучал такой диалог: «ТСЖ - может управлять само, если не смогу, заключу договор с тобой на все или на часть. УК - хочешь я тебя научу, а не сможешь, я тебе помогу, а ты только помоги мне контролировать, будь мои­ми глазами и ушами, я же буду твоими руками и ногами, а дом у нас будет об­щий». Сейчас ассоциация выпускает для населения разнообразные разъясни­тельные и предупредительные брошюр­ки по выбору способа управления, уча­ствует в собраниях собственников при выборе способа управления многоквар­тирным домом, оказывает помощь в проведении бесплатных разъяснитель­ных семинаров жителям районных цен­тров Пермского края по выбору спосо­ба управления. Разработана програм­ма по капитальному ремонту с привле­чением кредитов банка, при этом кре­дит погашается за счет текущих плате­жей на ЖКУ. Мы его назвали «соци­альный кредит для собственника». Ре­монтируем и живем комфортно сегодня, платим завтра. Работает программа: «живем 12 месяцев - платим 10 меся­цев». Но главная цель - принять участие в формировании грамотного, ответ­ственного и объединенного собственни­ка, который смог бы сохранить и приум­ножить с помощью управляющей ком­пании квадратные метры жилья при ис­пользовании высоких, современных тех­нологий в сфере жилищно-коммуналь­ных услуг и иметь комфортное место про­живания. Нашу идею поддержали часть собственников.

У нас уже есть положительный опыт по управлению управляющей компани­ей многоквартирными домами, в кото­рых организованы товарищества соб­ственников жилья. В течение года пред­седатель ТСЖ учится управлять домом с помощью управляющей компании, че­рез год собственники таких домов должны сделать свой выбор, «управляться» с помощью УК или самостоятельно. Ко­нечно, не все так просто и гладко. ассо­циация выступает здесь «независимым арбитром и практическим советником», анализирует, кто прав и кто виноват и как все исправить. Нас очень радует, что эта идея возникла не у нас одних. В Санкт-Петербурге есть УК «ООО «РЭС ТСВ», которая обслуживает более 40 до­мов ТСЖ и ЖСК. Связь с домами, как и у нас, УК осуществляет через председате­лей ТСЖ и ЖСК. Как и наши, УК оказы­вает помощь в организации ТСЖ. Если собственник не научится считать день­ги, то реформы не будет, и все вернется на «круги своя» - темные дворы, нерабо­тающие лифты, текущие крыши, затоп­ленные подвалы и сухие краны, а день­ги будут распыляться, неизвестно куда. Ассоциация уверена, что управлять многоквартирными домами должны профессионалы, государство же долж­но обеспечить равные условия. Государ­ство должно «выращивать и воспиты­вать» Собственника с детства, введя в дошкольных и школьных учреждениях игры и уроки по «Домоведению». Стано­вится актуальным стихотворение С. Маршака «А что у вас?» и кто-то будет вздыхать, что у них лифт не работает, а другой похвастается, что у них есть газ и свет, тепло и вода и рабочий лифт. Ещё в 80-е годы ХIХ столетия известный рос­сийский реформатор С. Ю. Витте в сво­ей книге «Принципы железнодорожных тарифов» сформулировал основные принципы государственной тарифной политики, которые актуальны и для се­годняшней России:

- учет интересов каждого участника рынка;

- открытость процедур тарифообразо-вания;

- стабильность и экономическая обо­снованность в интересах бюджета;

- разумный государственный протек­ционизм;

- соотносимость с платёжеспособнос­тью населения;

- юридическое обоснование на уров­не государственного закона.

Только самоуправление граждан пре­вратит жилищную сферу в двигатель эко­номики России.

Воспоминания о будущем товариществ собственников жилья