|
Вопрос:
В многоквартирном доме находится нежилое
помещение, которое закреплено за бюджетным учреждением на праве оперативного
управления. Для совместного управления комплексом недвижимого имущества в
многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья. Планируется
осуществление капитального ремонта, который будет осуществляться в рамках
региональной адресной программы по проведению капитального ремонта
многоквартирных домов с привлечением средств Фонда содействия реформированию
жилищно-коммунального хозяйства.
Обязано ли бюджетное учреждение на
основании соответствующего решения общего собрания собственников помещений дома
перечислить единовременный платеж на ремонт общего имущества в многоквартирном
доме?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему
выводу:
Бюджетное учреждение, за которым на праве оперативного
управления закреплено нежилое помещение, находящееся в многоквартирном доме,
обязано на основании соответствующего решения общего собрания собственников
помещений дома перечислить единовременный платеж на ремонт общего имущества, в
том числе, в целях долевого финансирование капитального ремонта,
осуществляемого с привлечением средств Фонда содействия реформированию
жилищно-коммунального хозяйства.
Обоснование вывода:
Органы местного самоуправления могут предоставлять
управляющим организациям, товариществам собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным
кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные
средства на капитальный ремонт многоквартирных домов (ч. 1 ст. 165
Жилищного кодекса РФ).
Кроме того, в порядке, определяемом ст. 20
Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия
реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (далее - Закон
N 185-ФЗ), на капитальный ремонт через органы местного самоуправления
могут выделяться средства Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального
хозяйства (далее - Фонд). Данные денежные средства, а также средства,
предусмотренные в местном бюджете на долевое финансирование проведения
капитального ремонта многоквартирных домов, распределяются только между
многоквартирными домами, которые включены в региональную адресную программу по
проведению капитального ремонта многоквартирных домов (ч. 4 ст. 20
Закона N 185-ФЗ).
Одно из условий получения средств Фонда - за счет средств
ТСЖ, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного
потребительского кооператива либо собственников помещений в многоквартирном
доме должно обеспечиваться долевое финансирование капитального ремонта в
размере не менее чем 5% общего объема средств, предоставляемых на проведение
капитального ремонта многоквартирного дома в соответствии с Законом
N 185-ФЗ (п. 2 ч. 6 ст. 20 Закона N 185-ФЗ).
Таким образом, положения Закона N 185-ФЗ вовсе не
обязывают ТСЖ (собственников помещений) участвовать в долевом финансировании
капитального ремонта, однако в случае отказа от софинансирования в
предусмотренных Законом N 185-ФЗ объемах ТСЖ просто не получит средства
Фонда, предназначенные для капитального ремонта многоквартирного дома.
Принятие решения о ремонте общего имущества в
многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников
помещений этого дома (п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ).
Такое решение принимается большинством не менее двух третей голосов от общего
числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1
ст. 46 Жилищного кодекса РФ).
Обращаем внимание на то, что решение общего собрания,
принятое в установленном порядке, является обязательным для всех собственников
помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не
участвовали в голосовании (ч. 5 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).
Следовательно, основанием для перечисления
собственниками единовременного платежа на ремонт общего имущества в
многоквартирном доме может быть только решение общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме, принятое в строгом соответствии с нормами
жилищного законодательства и оформленное соответствующим протоколом.
В то же время участие собственника нежилого помещения,
расположенного в многоквартирном доме, в расходах на ремонт общего имущества
дома нередко становится предметом разногласий собственников и ТСЖ.
В этой связи следует учитывать, что согласно
ст.ст. 39, 156, 158 Жилищного кодекса РФ размер платы за содержание и
ремонт помещения на 1 кв. м общей площади помещения устанавливается
одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме
обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном
доме наравне с собственниками жилых помещений соразмерно своей доле в праве
общей собственности на это имущество. Такие расходы указанные собственники
нежилых помещений несут путем внесения платы за содержание и ремонт общего
имущества и коммунальные услуги (ч. 2 ст. 154, ст.ст. 155-158
Жилищного кодекса РФ).
Данная позиция подтверждается и специалистами
Минрегиона России (смотрите, например, письмо Минрегиона России от 06.03.2009
N 6177-АД/14), а также обширной судебной практикой (смотрите постановления
ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.05.2010 N А33-15263/2009, ФАС
Уральского округа от 08.10.2009 N Ф09-7709/09-С5, ФАС Уральского округа от
16.10.2008 N Ф09-7492/08-С5, Двенадцатого арбитражного апелляционного суда
от 24.08.2009 N 12АП-5743/2009).
Суды подчеркивают, что в силу ст. 249 ГК РФ,
ст. 36, ст. 37, ст. 39 Жилищного кодекса РФ в издержках по
содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и
законные владельцы нежилых помещений вне зависимости от фактического
использования общего имущества. Иными словами, фактическое неиспользование
общего имущества (межквартирных лестничных площадок, лестниц, лифтов, лифтовых
и иных шахт, коридоров, технических этажей и т.д.) собственником нежилых
помещений не является основанием для освобождения его от участия в расходах по
содержанию и ремонту общего имущества. При этом жилищное законодательство не
предусматривает возможности отказа собственника нежилого помещения от доли в
праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Кроме того, суды признают обоснованным взыскание с
собственника нежилого помещения соответствующей суммы в счет компенсации
расходов по капитальному ремонту многоквартирного дома, осуществленному с
привлечением средств Фонда, даже в том случае, если соответствующее решение
общего собрания собственников признано недействительным, но доказан факт
осуществления расходов по ремонту (смотрите, например, постановление Четвертого
арбитражного апелляционного суда от 04.06.2009 N А10-3676/08 по ссылке
http://ras.arbitr.ru/).
Таким образом, собственник нежилого помещения,
находящегося в многоквартирном доме, обязан на основании соответствующего
решения общего собрания собственников помещений дома перечислить единовременный
платеж на ремонт общего имущества, в том числе, в целях долевого финансирование
капитального ремонта, осуществляемого с привлечением средств Фонда.
В рассматриваемой ситуации нежилое помещение
принадлежит соответствующему публично-правовому образованию, а за бюджетным
учреждением оно закреплено на праве оперативного управления.
Учреждение, за которым имущество закреплено на праве
оперативного управления, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в
пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности,
заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества (п. 1
ст. 296 ГК РФ).
Следовательно, в рамках исполнения бюджетной сметы
учреждение должно осуществлять расходы на содержание тех нефинансовых активов,
которые закреплены за ним на праве оперативного управления. Такой подход
подтверждается приведенной выше судебной практикой, а также содержанием
Указаний о порядке применения бюджетной классификации Российской Федерации,
утвержденных приказом Минфина России от 30.12.2009 N 150н.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Миллиард Мария
Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Пименов Владимир
9 июля 2010 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной
письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для
получения подробной информации об услуге и других продуктах компании «Гарант»
Вы можете обратиться в компанию ООО "СК Гарант-Столица",
8(495)925-00-30,
Этот e-mail защищен от спам-ботов. Для его просмотра в вашем браузере должна быть включена поддержка Java-script
|
